艮北宅地实际楼面价再破3万元/㎡！杭州地价率先反弹！

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杭州的土地市场再度回暖，几乎没有疑问。

从沁园突破限价，市场信心被点燃，到上周德信以20327元/㎡的楼面价拿下勾庄地块，一举刷新板块地价新高，拿地预期也再度回归。

今天，猪年主城区土地首战也分外热闹，7宗地块出让，作为此次唯一的一宗宅地，位于艮北新城的牛田地块，近20家房企参拍，激烈程度可想而知。

此外，4月起，杭州土地出让规则出现重大调整，宅地封顶溢价率下调至30%。

成交详情

1

18家房企角逐艮北新城

27531元/㎡，中南拿下牛田地块

这宗牛田单元地块，直线距地铁1号线七堡站约350米，东侧是越秀·天悦江湾，西侧是金科·钱塘博翠，北侧是绿城杨柳郡，出让面积65845㎡，容积率2.3，可建面积151443.5㎡，楼面起价为19277元/㎡。

不过，按照10%的公共租赁住房配建要求，建安成本按3000元/㎡算，实际楼面起价约2.2万元/㎡。

地块区位图

“按照春节后以来的市场热度，这宗地块溢价超30%并不意外，也不排除溢价上40%。”开拍前，一位参拍开发商预测道。

他解释，“除了限价突破带来的市场预期提升，还在于年初大家手上都有钱，而且这宗牛田地块体量不小，可以跨越周期。”

果然，18家参拍房企出手凶猛，该地块经过104轮激战，近3个小时的争夺，最终溢价率达42.8%，由中南拿下，成交总价约42亿元，成交楼面价27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本后，实际地价约30923元/㎡，精装保本房价达4.6万元/㎡。

地块现状图

相比板块内上一次出让，在2018年4月，彼时仍是市场较热时期，金科以28866元/㎡竞得钱塘博翠项目（同样须配建10%公租房），溢价47.1%。经过去年下半年至过年前的市场调整，此次热度回归趋势已相当明显。

另一方面，浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“随着沪杭甬的抬升，艮北新城和城东新城两个板块之间的界限也被打破。”

事实上，从地价上看，两大板块价格差距已不断缩小。

今年1月29日，由中铁建·省交投、港中旅拿下的两宗城东新城彭埠项目（同样须配建10%公租房），成交楼面价分别30121元/㎡、27148元/㎡，这两个项目与此次成交地块的实际直线距离都不到一公里；还有今年1月2日，甘肃建投拿下的笕桥生态公园地块，成交楼面价23556元/㎡，直线距离也在1公里左右。

虽然隔了一条杭甬高速，但此前两大板块价格可以说泾渭分明，不过从今天的地价看，除了板块差距缩小，开发商拿地预期也在大增，如果相比甘肃建投地块，今天的地价涨幅约在16.9%。

荆海燕指出：“从目前新房市场的实际去化情况看，艮北新城卖的更好，就是因为很多购房者都觉得板块距离差距不大，但相比城东新城新房目前约4.6万元/㎡的售价，牛田4万元/㎡出头的新房价格梯度明显。”

目前，艮北板块在售楼盘包括杨柳郡、天悦江湾和公园1872；待售项目也不少，除了今天这宗宅地，还有金科·钱塘博翠，以及越秀现房地块。

今年初，艮北新城刚刚摇号过的公园1872，精装高层均价40700元/㎡。而周边二手房成交均价也在4万元/㎡左右，并不存在倒挂。

2

4月起，杭州土地出让规则调整

封顶溢价率下调至30%

上个月末，随着主城区三塘、祥符两宗涉宅地的挂牌，从挂牌文件中的地块封顶价格可以看到，两宗宅地的封顶溢价率已下调至30%，将在从4月2日起开始执行。而此前主城区涉宅地的封顶溢价率是50%，但这一变化暂不影响3月的土地出让。

3月，杭州有25宗土地出让（含临安、富阳），其中就含今天主城区的7宗地块，余杭区5宗涉宅地块，萧山区3宗涉宅地块，而2月的杭州只有7宗土地出让（含临安、富阳）。

印梦怡

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